文：任泽平团(tuán)队　　

　　导读(dú)

　　是该取消预售制了。 1月17日(rì)召(zhào)开的全国住房和城乡(xiāng)建设工作会议提(tí)出“有条件的(de)可以进行现(xiàn)房销售”，不足一(yī)个月时间(jiān)，已有山东、安(ān)徽、河南、四川、广东等地明确(què)表(biǎo)态(tài)，试点现房销(xiāo)售。

　　1、是(shì)该取消(xiāo)商品房预(yù)售制了，用你的钱，建(jiàn)你的房子，还烂尾了，这(zhè)是对购房者的不公平。以后谁有钱谁建房，没钱没实力的别建(jiàn)了，不(bù)能把包袱(fú)甩给老百姓和社会，这是房地(dì)产从大(dà)开发(fā)时代步入(rù)高质量发(fā)展阶段的必然趋势，也是(shì)对(duì)购房老百姓的最大保护。98年房改时(shí)，全国缺房子，开发商(shāng)缺钱，预售制是(shì)权(quán)宜之计，现(xiàn)在(zài)全国套(tào)户比超过1，从大开发进(jìn)入存(cún)量时代，对购房(fáng)民众(zhòng)不公平的预(yù)售制已经过时了(le)，该取(qǔ)消了，改为现房销售。以后(hòu)一(yī)手交钱，一手交房，天经地义(yì)。当然二次房改是(shì)个技术活，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房(fáng)企债务、恢复市场(chǎng)信心以及长效机(jī)制，长效机制四(sì)大(dà)关键是推动城市(shì)群战略(lüè)、人地(dì)挂钩(gōu)、金融中性稳定(dìng)和(hé)房(fáng)地产税。如果按照经济(jì)规(guī)律(lǜ)办事，中国一(yī)定能实现房(fáng)地产软着陆和长期平稳健康发展(zhǎn)，跨(kuà)过这(zhè)道关，解好这道世界(jiè)难题。

　　2、为什(shén)么要取消(xiāo)预售制、改为现房销售？大(dà)家(jiā)想想(xiǎng)，绝大部分商品是一(yī)手交钱一手交(jiāo)货，预(yù)售制是对购买者的单方面不公平制度，购房老百姓几乎承担(dān)了所有商品(pǐn)不能交付的风险。从个人层(céng)面看，预售(shòu)制对(duì)购(gòu)房者非常不公平，比如，交房(fáng)等(děng)待(dài)期一(yī)般为两年，在此期(qī)间，购(gòu)房(fáng)者不仅承担(dān)银行利息(xī)，还要(yào)承(chéng)担延迟交房(fáng)、房屋质量、房(fáng)产证(zhèng)延(yán)期办理甚至不能交房(fáng)的风险。从(cóng)行业层面看，预售制助(zhù)推部分(fēn)房企(qǐ)过度举债(zhài)、高杠杆扩张，若遇到下行(xíng)周期(qī)，会引发资金链断裂、项目搁置等系列风险。取消预售制，改为(wèi)现房销售，这样有助于(yú)落(luò)实中央房(fáng)住(zhù)不炒(chǎo)精神、有助于保障购房老百(bǎi)姓权益(yì)、有助于房企稳健发(fā)展，一举多得(dé)，谋(móu)划长远(yuǎn)。

　　3、为什(shén)么建(jiàn)议取消(xiāo)预售制度？预售制度怎么来的？国外(wài)什么情况？简单(dān)科普一下：商(shāng)品房预售(shòu)最早源于中(zhōng)国香港，俗称(chēng)卖楼花(huā)，卖(mài)期房，是一种开(kāi)发商(shāng)放杠(gāng)杆的方式。98年房改，由于商品(pǐn)房短缺，房企缺资金，借鉴中国香港，引入了商(shāng)品(pǐn)房预售(shòu)制(zhì)度。其实(shí)，当(dāng)前世界(jiè)不(bù)少国(guó)家存在预售制。但是，重点来(lái)了！发达国家一般有严格的监管保障(zhàng)措施，开发商(shāng)在项目获得政府批(pī)准(zhǔn)后才可以开始销售(shòu)，买(mǎi)家在购买期房后并非像中国一样在支付(fù)完(wán)首付款后从银行一(yī)次(cì)性贷款支(zhī)付剩(shèng)余(yú)全部房(fáng)款，而(ér)是(shì)根据开发商工程进度在完全交(jiāo)房前进行分期支付(fù)。所以，预售制(zhì)度是需要严格的资(zī)金监管、分期(qī)支付以及违约处罚措施作为保(bǎo)障的，如果没有这些保(bǎo)障措(cuò)施，一定会触(chù)发风险，对购房民众不公平，所以(yǐ)不(bù)如(rú)借机取消预售制度，以后改为现房销售。客观讲(jiǎng)预售制度有一(yī)定(dìng)历史(shǐ)阶段性，现在中(zhōng)国住房进入存(cún)量时代(dài)，取消预(yù)售制度有助于降负债(zhài)降杠杆，不再(zài)把烂(làn)尾风险甩给老百姓和社会，当然这需要配套房(fáng)企债务(wù)重组、复工保交楼、恢复市场信心(xīn)和房(fáng)地产长效机制。这是个技术活，只(zhǐ)要坚持市场化改(gǎi)革，中国一定(dìng)能化解这个(gè)难(nán)题(tí)，让房地产回归(guī)实体经济和居住属(shǔ)性，安(ān)居乐业(yè)。

嘉应学院地址在哪里啊，嘉应学院学校地址　　4、简单(dān)讲(jiǎng)，如果取(qǔ)消预售(shòu)制(zhì)，改为现(xiàn)房(fáng)销售，开发商将拼的不是(shì)五花八门(mén)、眼花缭乱、不知道能(néng)不能兑现(xiàn)的营销手段，而是所见即所得的过(guò)硬(yìng)的产品质量和诚(chéng)信，这才是对购房民众的最根本最(zuì)实质(zhì)的保(bǎo)障(zhàng)，这样(yàng)将极大(dà)的提升(shēng)开(kāi)发(fā)商的建筑(zhù)质量(liàng)，实现良(liáng)币驱逐劣币。所有商业的本质是向(xiàng)善(shàn)，是以(yǐ)客户为(wèi)中(zhōng)心，房地(dì)产(chǎn)也不能例外(wài)，老(lǎo)百姓(xìng)买房子是天(tiān)大的事，烂尾(wěi)毁(huǐ)三代，好房幸福一家人(rén)。从这(zhè)个角度，取(qǔ)消预售制、实施现(xiàn)房销(xiāo)售是实(shí)现老百姓安居乐业、社会(huì)长治(zhì)久(jiǔ)安、行业企业健康发展的重大措施。在当前的情况下，取(qǔ)消(xiāo)预售制要结(jié)合稳楼市、房地产软着陆、打通金(jīn)融(róng)支持当期(qī)三好生(shēng)、新(xīn)模(mó)式等(děng)综合施策(cè)。

　　作者十(shí)年(nián)前在国(guó)务院发展研究中心参(cān)与财税改革方案研究(jiū)时，对预(yù)售制、房(fáng)地产(chǎn)税、人地挂(guà)钩、金融(róng)稳定、房企(qǐ)杠杆率(lǜ)等进(jìn)行过长期系统(tǒng)的专(zhuān)项研究。（参考后来形(xíng)成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层(céng)销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式(shì)

　　1.2 住房(fáng)需求大、供(gōng)给量少，引进(jìn)“卖楼(lóu)花”模式，形(xíng)成“中(zhōng)国内地版预售制”

　　1.3 预售(shòu)制推动(dòng)城市化进程(chéng)，但背后潜藏的风(fēng)险确(què)实(shí)存在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美(měi)国：交付前预售(shòu)资金第(dì)三方(fāng)全程监管(guǎn)，交付时开发商(shāng)凭验收凭(píng)证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零(líng)首付(fù)购房，提供期房(fáng)烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保(bǎo)护(hù)机制，55％-80％房款(kuǎn)交房(fáng)时支付(fù)

　　2.4 日本：为规(guī)范(fàn)期房(fáng)交易立法(fǎ)，设置期房预(yù)付款保全措施

　　2.5 新加坡(pō)：买(mǎi)方资金由银行监(jiān)管，享(xiǎng)1年保修期后付尾(wěi)款(kuǎn)

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售制的(de)前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东创(chuàng)造“卖(mài)楼花(huā)”模(mó)式(shì)

　　二(èr)十世纪五十年代在中国香(xiāng)港，楼宇出租是地产行业盛行(xíng)的方式(shì)，但有着转让难(nán)、出租资金周转期长等问题，分层销售孕育而生(shēng)。20世纪50年代(dài)，中国香港还未推行(xíng)公共房屋制度，许多人栖身于木屋或者其(qí)他临时(shí)住宅，住房的需求是相当高，不过大多数居(jū)民的(de)储(chǔ)蓄(xù)很少。当(dāng)时楼宇买卖多数以(yǐ)一整(zhěng)栋楼为单位，需要雄(xióng)厚的资金实力才能购买。虽然楼宇出(chū)租是中国香港地产行(xíng)业盛行的方式(shì)，但有着转让难、出租资金(jīn)周转(zhuǎn)期长等(děng)问(wèn)题。针对这一系列问题(tí)，不少(shǎo)地产商开始探求新的方(fāng)式，如把楼宇契(qì)约切开，即“分契”，然后将楼(lóu)宇(yǔ)分(fēn)层出(chū)售。这(zhè)模式一经推行(xíng)，购买楼宇的市民数量有(yǒu)所增加(jiā)，开发商资金周(zhōu)转加快。

　　在分(fēn)层出(chū)售的基础上，将(jiāng)“按揭”模式引入(rù)房地(dì)产销售，霍英东创造(zào)“卖楼(lóu)花嘉应学院地址在哪里啊，嘉应学院学校地址”模式(shì)。1953年(nián)底(dǐ)霍英东(dōng)创(chuàng)办立信置业有(yǒu)限公司，凭借商(shāng)业直觉和多(duō)年经营杂货铺、海上驳(bó)运业(yè)务的(de)经验，对于商品流通、资金(jīn)周转有着(zhe)独到的见解，在努力寻求方法加快自身(shēn)资金周转。当时(shí)其在(zài)购下九龙的一(yī)块地(dì)盘后，除了分(fēn)层出售、还印发售楼说明书，上有文字详(xiáng)尽(jǐn)说(shuō)明楼(lóu)宇的地势(shì)环境、建筑材料、分层价(jià)格、订购方法等。此(cǐ)外，“卖楼花”是另外一个(gè)亮点，即先收取买家的订金，采用类似租(zū)金的(de)分期付款形式(shì)，等(děng)新楼落成时，收齐(qí)买家(jiā)的钱，买家就(jiù)拥(yōng)有了自己的房产。这种方式减轻了民众购房的资(zī)金压力，加速了房(fáng)屋的建造和销售(shòu)，也(yě)解决了制造(zào)商的资(zī)金问题，降低投资风险(xiǎn)，在(zài)当时可谓(wèi)是(shì)“双赢(yíng)”的(de)举措。“预售楼花+分(fēn)期付(fù)款”的销售模式成为当时中国香港房地产市场的一大特色(sè)，纵观中国香港房地产市场的改革，“卖楼花”模(mó)式(shì)高效率地解决了核心的住房供(gōng)不应求的问(wèn)题，使房市发展进入新阶段。

　　预售(shòu)楼花模式推动了中国香(xiāng)港楼市几十年繁(fán)荣，但期间也出现过“烂(làn)尾楼”的情况，但(dàn)监管(guǎn)部门不(bù)断完善、规范化，建(jiàn)立健全的监(jiān)管机制，促(cù)进(jìn)市场健康(kāng)发展。例如，1960年，位于大(dà)角咀(jǔ)的(de)一(yī)个楼盘因建筑(zhù)费用超支停(tíng)工，出现(xiàn)“烂尾”情(qíng)况。在1961年后，中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)管理部门提升了对于预售楼花(huā)制(zhì)度的监管(guǎn)，即要(yào)求开(kāi)发商在(zài)预售前，确保地(dì)价(jià)款已经全部支付，还要证明自(zì)身有资金(jīn)等(děng)能力(lì)把项目完成，资(zī)金(jīn)需放入律(lǜ)师所托管，支取时需(xū)律所和建筑师的核准。为了防止开发商、律所、建筑师等造假，套取监管账户资金(jīn)，中(zhōng)国香港要(yào)求律师行在银行开(kāi)设的信托账户（监管(guǎn)账(zhàng)户）、开(kāi)发(fā)商操作(zuò)等采取全透明化(huà)机制(zhì)，且银(yín)行的责任上升，如出现房屋(wū)“烂(làn)尾”情况，银行将成最大风(fēng)险方，后续需(xū)自身(shēn)推(tuī)动(dòng)项目完工。随着监管(guǎn)体系逐步完善，出(chū)现“烂(làn)尾”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供(gōng)给量少，引进(jìn)“卖楼花(huā)”模式，形成“中国内地版预售制(zhì)”

　　二十世(shì)纪九十(shí)年代(dài)，中国内(nèi)地面临住(zhù)房需(xū)求(qiú)大(dà)和供(gōng)给(gěi)量(liàng)短缺问题，引入“卖楼花(huā)”制度(dù)。建国以(yǐ)来，中国(guó)内地优先发展(zhǎn)重工业，强调基(jī)础建设，这(zhè)一导向使前(qi嘉应学院地址在哪里啊，嘉应学院学校地址án)期发展工业化的进程(chéng)大(dà)于城市化进程，唯有解决(jué)住房基(jī)础(chǔ)等(děng)城市化配套问题，才(cái)能进一步推进(jìn)城市(shì)化。但当时推行的是“统一管理(lǐ)，统(tǒng)一分配，以(yǐ)租养房”的福利分(fēn)房制度，住房市场发展起步较晚、增速较慢，福利分房制度(dù)也出(chū)现了(le)分配不公、效率低、配(pèi)套差(chà)等(děng)问题，因此福利分房制度不再适用于当时的国情。叠加房(fáng)地产市场(chǎng)面临商品房的需求量大，而社会(huì)缺少大型房地产开发商(shāng)，商品房(fáng)供应量(liàng)小(xiǎo)的困境，此(cǐ)时引入中(zhōng)国香(xiāng)港的“卖楼花”模式(shì)无疑是对内地房地产市(shì)场的一针强心剂。从1994年起，中国内地(dì)逐步引进中国香(xiāng)港(gǎng)预售商品(pǐn)房制度，先后出台(tái)多(duō)项文件，大力支持国内房地产市场改革。例如，1998年，国务院出台(tái)《关于进(jìn)一步深化城镇(zhèn)住房(fáng)制(zhì)度改革，加(jiā)快住房建设的通(tōng)知》文件，决定停止住房无偿实物分配，逐步(bù)实行住房分配货币化、住房(fáng)供给商品化、社(shè)会化的住房新体制，从计划经(jīng)济下(xià)的福(fú)利分房转(zhuǎn)向市场经济的商(shāng)品房(fáng)。房地(dì)产(chǎn)市场采用预(yù)售制，允许开发(fā)商(shāng)卖期房(fáng)，解决(jué)了房企缺(quē)少(shǎo)资金(jīn)和开(kāi)发时间周期长(zhǎng)的两大难题，开发商以预售款(kuǎn)撬动下一个项目的开(kāi)发(fā)，形成滚(gǔn)动开发模式，住房供应(yīng)速度加快。自此中国(guó)内地开始房改货币化，中国人民(mín)银行等多方(fāng)迅(xùn)速出台相(xiāng)关(guān)的信贷政策(cè)，支(zhī)持购房者，极大作用(yòng)推动了(le)房地产市场的发(fā)展。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后，经调整形成契(qì)合中国内(nèi)地的商品房预售制度。预售制(zhì)的(de)初衷(zhōng)是为了缓解房(fáng)企资金压力(lì)，加快城镇住房建设。具(jù)体来说，是指房地(dì)产开发企业将正在建设(shè)中的(de)房(fáng)屋预(yù)先出售给购(gòu)房者，由购房者(zhě)支付定金(jīn)或(huò)房款的(de)行为。区(qū)别于中(zhōng)国香港，在中国内地实践过程中，商品(pǐn)房预售流程为(wèi)：房地产(chǎn)开发商办理预售许可证-签订(dìng)商品房(fáng)买(mǎi)卖合同-进(jìn)行备案登记和(hé)预(yù)告登记(jì)-交付房屋。在购(gòu)房过程中，购(gòu)房者需要一次性付清首付款(kuǎn)，并采(cǎi)用(yòng)银行贷款的形式一次(cì)性付清剩余房款，换言之，房(fáng)屋未(wèi)建成，开发商可能已拿到了全部购房(fáng)款，这点与中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)的(de)按照工程进度付款(kuǎn)有所(suǒ)不同。对中国内地的开发商(shāng)而言，预售制商品房也开启(qǐ)了高周转(zhuǎn)、高(gāo)杠(gāng)杆的运作(zuò)模式。

　　1.3预(yù)售制(zhì)推(tuī)动城市(shì)化进程，但背后潜藏(cáng)的风险确实存(cún)在

　　作为中国内(nèi)地商品房销售的最主要方式(shì)，预售制(zhì)极大(dà)缩短(duǎn)房企现(xiàn)金回笼周期，同(tóng)时增加市场(chǎng)商品房供应，推动(dòng)了城镇化(huà)发展进(jìn)程。预售制在过去(qù)20多年对中国(guó)内地房地产(chǎn)市场(chǎng)的稳步(bù)发(fā)展起(qǐ)到了重要(yào)作用，不(bù)仅解决了房地(dì)产市场快速发(fā)展(zhǎn)阶(jiē)段(duàn)的资(zī)金需(xū)求，也(yě)提高了居民居住(zhù)水(shuǐ)平，中国内(nèi)地城镇居民从筒子楼住(zhù)到(dào)住宅小区，从全民蜗居到(dào)基(jī)本适居，住房事(shì)业取(qǔ)得巨大进(jìn)步，数十(shí)年(nián)时间走完(wán)发达国家(jiā)几百年城(chéng)镇(zhèn)化路程。改革开放以来，城镇化进程进入快速(sù)发展时期。1978-2021年，城镇人(rén)口由(yóu)1.7亿人增长至(zhì)9.1亿人，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城市建成区面积由(yóu)7438平(píng)方(fāng)公(gōng)里增长至60721平方公里，增长7.2倍(bèi)。根据我们(men)发(fā)布的《中国住房存量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年(nián)中(zhōng)国内地(dì)城(chéng)镇住(zhù)宅存量从(cóng)不到14亿平(píng)增至313.2亿平，城镇(zhèn)人均住(zhù)房建筑面积从8.1平方米(mǐ)增至34.7平方米，城(chéng)镇住房(fáng)套数从约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前已成(chéng)为中国内地商品房(fáng)销(xiāo)售最主要方式，2005年(nián)中(zhōng)国内地商品住宅期房(fáng)销售面积占总销售面积的比(bǐ)重为63％，而2021年期房累计销售(shòu)面积达15.6亿(yì)平，比重(zhòng)上升至87％。

　　预售制也推动了中国(guó)内地(dì)房地产行业(yè)的发展。中国(guó)内(nèi)地(dì)房地产(chǎn)历(lì)经(jīng)二(èr)十多年(nián)长周期繁荣，行(xíng)业(yè)各项指(zhǐ)标(biāo)大幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋(wū)新开工(gōng)面积从2.2亿平增(zēng)至19.9亿平，累计上涨8.2倍(bèi)，年复合增速10.6％。房地产开(kāi)发投(tóu)资完成额从0.4万亿元增(zēng)至(zhì)14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合(hé)增速17.8％。商品房销售面(miàn)积和销售金(jīn)额分(fēn)别从1.5亿平增至17.9亿平(píng)、0.3万(wàn)亿元增至18.2万亿(yì)元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴随(suí)房地(dì)产业(yè)的快速发(fā)展(zhǎn)，房地产企业从无到有(yǒu)、从(cóng)国企先(xiān)行到(dào)民企崛起，队(duì)伍逐渐(jiàn)壮大。2018年，房地产企业(yè)数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十(shí)年来房地(dì)产也成为拉动(dòng)中(zhōng)国(guó)内地(dì)经济高(gāo)增长的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动的上下游产业链特(tè)别长，高达50多个行业。2020年房地产及其产业链(liàn)占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献(xiàn)），其中房(fáng)地产(chǎn)业增加值占GDP的(de)7.3％（直接贡(gòng)献），房地产带动产业链占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产(chǎn)对金融、批发、建材(cái)的(de)带动最(zuì)为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房(fáng)地产完全(quán)拉动的(de)投资(zī)占全社会(huì)固定资产投资(zī)的51.5％，其中，房地产开发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地(dì)产贷(dài)款占银行各项贷款余额的(de)比重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加上信(xìn)托等通道业务，占比超过三(sān)分之一。从房地产融资存(cún)量占社融存量比重看，2021年12月(yuè)占(zhàn)比为18.76％。如果(guǒ)房企大面积违约，将导致银行不良(liáng)率大幅上升(shēng)。

　　4）从居民财富效(xiào)应渠道，根据我们的《中国(guó)住房(fáng)市值测算报告(gào)》，2020年(nián)中国(guó)住房市值(zhí)为(wèi)62.6万亿(yì)美元，大(dà)于美国的33.6万亿美元、日本(běn)的10.8万亿(yì)美元、英法德三(sān)国合计的31.5万亿美元。从(cóng)住房市值占股(gǔ)债(zhài)房市值的比(bǐ)例看(kàn)，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于美国的27％、日(rì)本的37％、英国的(de)49％、法国的56％、德国的64％。中(zhōng)国住房市(shì)值与股债房市值的比例(lì)较高，主要是因为住房市值高，以及中(zhōng)国(guó)资本(běn)市场发育尚不成熟，直(zhí)接(jiē)融(róng)资比例(lì)较(jiào)低，股票(piào)、债券市值较低(dī)，居民投资(zī)渠道缺(quē)乏。

　　不可否认，预售(shòu)制背后潜藏的(de)风险(xiǎn)确实(shí)存在，当前(qián)的(de)负面效(xiào)应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大部分商品是一(yī)手交钱一手交货，预售(shòu)制是(shì)对购买者的单方面(miàn)不公(gōng)平制度，购房(fáng)老百(bǎi)姓几乎承(chéng)担了(le)所有商品(pǐn)不能交付的风险。比如(rú)，交房等待(dài)期(qī)一般(bān)为两年，在此期间，购房(fáng)者不仅(jǐn)承担(dān)银行利(lì)息，还要承(chéng)担延迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房(fáng)产证延期(qī)办理甚(shèn)至不(bù)能交房等风险。另外，购房者和开(kāi)发商之间的购房合(hé)同、购房者和银行的按(àn)揭(jiē)贷款合(hé)同是两个独立的(de)合同关系，如(rú)果开发商发生违约，购(gòu)房者(zhě)只能根(gēn)据购房合同向开发商主张(zhāng)权(quán)力，但依旧需(xū)要根据按揭贷款(kuǎn)合同按时向银行(xíng)进行贷(dài)款(kuǎn)偿还，因此(cǐ)购(gòu)房者承(chéng)担的风险(xiǎn)较大。

　　从行业层面(miàn)看，预售制助推部分房(fáng)企过(guò)度举(jǔ)债、高(gāo)杠杆扩张(zhāng)，资(zī)金若遇到下行周期，会引发(fā)资金链断裂、项目搁(gē)置等系列风险，进行(xíng)影响自身信用(yòng)和(hé)购房者对行业的信心(xīn)。

　　从金融层面(miàn)看，银行(xíng)作为按(àn)揭贷款的发放方，一(yī)旦房企因为(wèi)市场波动或(huò)经营不善，出(chū)现资金链(liàn)断裂等一系列问题(tí)，导致“烂尾”等(děng)情况，而房企通过与购(gòu)房者签订(dìng)的预售合同和(hé)按揭合(hé)同，已(yǐ)经从银行获得房款，如果购房者丧失(shī)还款能力或短期不(bù)能还款等，则风险完全由银行承担，银行将面临较大的坏账压力。

　　从监管角度(dù)看，购房者的(de)预售监管资金去哪(nǎ)了？楼盘“烂尾”，归(guī)根结底两个字那就(jiù)是(shì)“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的(de)《城市商(shāng)品房预(yù)售管理办法》中明(míng)确规定(dìng)了开(kāi)发(fā)企业预售(shòu)商品(pǐn)房所得款项应当用(yòng)于(yú)有关的(de)工程建设(shè)，商品房(fáng)预售款监(jiān)管的具体办法，由房地(dì)产管理部(bù)门制定。但多年以来全国并没(méi)有统(tǒng)一的预售资金监管规定，各地实行“一城(chéng)一策(cè)”。例如，太原、昆(kūn)明(míng)、重庆、长沙等城市重(zhòng)点监管资金比例为总预(yù)售款的(de)15-40％左右，郑州、福州(zhōu)、合(hé)肥等城市则按(àn)照项目的建(jiàn)安成本(běn)乘以建筑面积(jī)或者项目工程总额报(bào)价计算重点资金(jīn)。而事(shì)实是，不少购房款未进入监管(guǎn)账户、或进入监管账户后被挪用，导致楼盘(pán)没有资金继(jì)续(xù)建设。收(shōu)楼遥遥无期，月供却被迫继续还款。那么，监管(guǎn)账户(hù)资金如何被挪走(zǒu)的？实际(jì)上，在过去房地(dì)产大(dà)开发时代(dài)的高周转背景(jǐng)下，抽调预售(shòu)款监管账户资金(jīn)，是行(xíng)业“潜规则”。比如工(gōng)程总(zǒng)承包方(fāng)，以工(gōng)程建设名(míng)义，获得监(jiān)管账户拨付资金，再由(yóu)工程方(fāng)将资金(jīn)转给房企，而拨付的工(gōng)程款，远(yuǎn)超工程进度(dù)所需。通过这(zhè)些方式套取的资金，在房(fáng)企(qǐ)各(gè)地项(xiàng)目间(jiān)流动，变相加杠(gāng)杆，这(zhè)样(yàng)做提供了(le)资金流动性，房企抽调资金统筹拿地、还款和楼盘建(jiàn)设，形成一种资金循环(huán)高周转模式，但一定(dìng)程(chéng)度上把风(fēng)险甩(shuǎi)给了购(gòu)房者。

　　2 国(guó)际(jì)经验

　　整体来(lái)说(shuō)，国外商品房预售(shòu)制度(dù)呈现以(yǐ)下特点：

　　1）预付款保护：对于(yú)购房者预付(fù)资(zī)金(jīn)，一(yī)般设有(yǒu)定金或预付款保(bǎo)护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比(bǐ)重(zhòng)：要求购(gòu)房(fáng)者支付(fù)的预付款比例相(xiāng)对(duì)较(jiào)低，绝(jué)大部(bù)分房款在房屋(wū)交(jiāo)付后开(kāi)始支付(fù)；

　　3）预付款支付(fù)方式(shì)：预付款一般(bān)以定(dìng)金方式支付，或按工程(chéng)进(jìn)度分(fēn)期支付(fù)，或二者(zhě)结合；

　　4）按揭贷款方式(shì)：一般(bān)采用两种方式发放(fàng)按揭贷款(kuǎn)，一是按工程进度付款，按揭贷款按照(zhào)工程进度(dù)逐渐发(fā)放(fàng)，购房者开始月(yuè)供；二是房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房提(tí)供期房烂尾(wěi)保险，在商品(pǐn)房出(chū)现重大延期或(huò)重大缺陷时(shí)，保(bǎo)障购(gòu)房者权益；

　　6）房屋(wū)交付(fù)保(bǎo)护：房屋交付质量的保(bǎo)障有两种方式，一是(shì)期(qī)房由(yóu)政府或第三方验收合格并(bìng)提供验收凭证(zhèng)后，开发商凭验收凭证取(qǔ)得购房(fáng)者支付的房款。二(èr)是开(kāi)发商为(wèi)购房(fáng)者提供(gōng)一(yī)定的保修期，通常1-5年，保修(xiū)期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美(měi)国：交付前预(yù)售资金第三方全程监管(guǎn)，交付(fù)时开发商(shāng)凭验(yàn)收凭证取得房(fáng)款

　　美(měi)国期房定金一定(dìng)期(qī)限内无(wú)条件返(fǎn)还，最低首(shǒu)付比例为3.5％，交房前仅支付首付，其(qí)余房款(kuǎn)交付后按揭还款，交付(fù)前资金由第三(sān)方全程(chéng)监管(guǎn)，交付(fù)时开发商凭验收(shōu)凭证取得房(fáng)款。

　　定(dìng)金及首付环节，定金比例一般为房款的1％-5％，首付比(bǐ)例最低可低于(yú)3.5％，根(gēn)据美国官方数据，2021年美(měi)国平均首付(fù)比例为12％。

　　余款支付(fù)方面，除定金或首付外，购房者在房屋交付后通过按揭贷(dài)款支(zhī)付剩余(yú)房款。

　　资(zī)金(jīn)监管(guǎn)方(fāng)面，美国为防(fáng)止开发(fā)商挪用资金，购房(fáng)者的定金及(jí)首(shǒu)付款由(yóu)第三方公证(zhèng)行或产权(quán)保险公司的信托账户监管。如(rú)果开(kāi)发商倒闭导致(zhì)楼盘烂尾，购房者资(zī)金(jīn)可(kě)通过申请仲(zhòng)裁取回，且(qiě)不(bù)承担(dān)任何(hé)责任与(yǔ)损(sǔn)失。而开发商在房屋建设过程中的资金全(quán)部来自银(yín)行，银(yín)行根据工程进(jìn)度(dù)向开发商提供一定比(bǐ)例的贷款，由于开发商挪用(yòng)资金直接损害银行利益，银行有充分动机监管(guǎn)开发(fā)商施(shī)工进(jìn)度(dù)。开发(fā)商在(zài)房屋交付时(shí)需(xū)取得由政(zhèng)府相关部门经审查后发放的验收凭证，通过验(yàn)收凭(píng)证向银行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　德(dé)国期房(fáng)可零首付购房，房款按建造工期进(jìn)度支付，按(àn)揭按工期放(fàng)款后(hòu)还贷，房贷利(lì)率(lǜ)采用固定(dìng)利率(lǜ)，开发商或购房者(zhě)可购买期房(fáng)烂尾保(bǎo)险。

　　预售门(mén)槛(kǎn)方面，德(dé)国开发(fā)商在项目获批后即可预(yù)售房屋。签(qiān)署购房合同前，购房者(zhě)需(xū)支付约(yuē)2000欧的定金并(bìng)进行预(yù)约公证(zhèng)，签订(dìng)合(hé)同后定金(jīn)退还。如由于(yú)任何原(yuán)因不(bù)能购买，定金按(àn)照(zhào)德国法(fǎ)律(lǜ)全部(bù)退还。

　　签署购房合同后，购(gòu)房(fáng)者需支付(fù)公证费和土(tǔ)地交(jiāo)易(yì)税(shuì)，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含(hán)在购房款中(zhōng)，属于购(gòu)房附(fù)加费。

　　首付方面(miàn)，德国没有规定最(zuì)低首付比例(lì)，可零(líng)首付购房。

　　余款方(fāng)面，德国也采取按工期支付房款的制(zhì)度，一般分7笔进行支付，具体支(zhī)付节点(diǎn)、比例因项(xiàng)目而(ér)异。一(yī)般来说(shuō)，支付节(jié)点(diǎn)可分为公证后、主(zhǔ)体完工、内部水暖电路完工、窗户玻(bō)璃完工、室内清洁及墙(qiáng)面(miàn)完工、地板完工、全部完(wán)工，支付比(bǐ)例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购(gòu)房者可在支付房款(kuǎn)前申(shēn)请房(fáng)贷(dài)，房贷利率采用固定利率，银行按施工节奏分多次(cì)发(fā)放(fàng)贷款，每(měi)笔贷款给予购(gòu)房(fáng)者一(yī)定使用期限，期限(xiàn)结束(shù)后，购房者开始还贷。

　　保险方(fāng)面，德(dé)国(guó)保(bǎo)险公司(sī)针对期房(fáng)设(shè)计了两(liǎng)种保险，保险的功能是(shì)当房(fáng)屋(wū)出现重大延(yán)期或重大(dà)缺陷时，保险公司保证开发商赔(péi)偿或修(xiū)复，开发商破(pò)产(chǎn)，由保(bǎo)险公司负责相应赔(péi)偿。保(bǎo)险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支(zhī)付

　　英国预售制设(shè)有10％定金保险保护(hù)机制(zhì)，交房前付款比(bǐ)例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格监管。

　　订(dìng)立合(hé)同前，买(mǎi)卖(mài)双方均有一名律师(shī)，负(fù)责沟通期房(fáng)交易中的房产(chǎn)、资金、合同(tóng)等各个环节，各环节内容确认无误后签订首(shǒu)付交换(huàn)合(hé)同。

　　定金(jīn)方(fāng)面，英国设置了10％定金保险保(bǎo)护(hù)机制，当开发商出现(xiàn)财务、经(jīng)营(yíng)问题(tí)时，购房者10％的定金由保险公司赔(péi)付(fù)，而超(chāo)出10％的部分较难(nán)追回(huí)。

　　首付方面，首付比(bǐ)例通(tōng)常为10％-25％，首付需要(yào)在(zài)合同签订(dìng)21天内(nèi)支付(fù)。

　　余款(kuǎn)支付环(huán)节，英国(guó)采取按(àn)工程进度付款的方式(shì)，但(dàn)是交房(fáng)前付款比例相对较低(dī)，一般会在合同(tóng)签(qiān)订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交付环(huán)节，英(yīng)国(guó)规定房(fáng)屋必须经(jīng)过房(fáng)产公证(zhèng)公司的检验验收后才能交付，交付后方可按揭还贷。

　　资金(jīn)监(jiān)管(guǎn)环节，英国期房预售资金(jīn)监(jiān)管(guǎn)极为(wèi)严(yán)格(gé)，资金也(yě)由律师监管(guǎn)，在确认(rèn)工(gōng)程进度、支付相(xiāng)关款项过程中，由买(mǎi)房(fáng)律师将资(zī)金(jīn)转(zhuǎn)给卖方律师(shī)，卖(mài)方(fāng)律(lǜ)师转给开发商，即资金(jīn)在进入开发商(shāng)账(zhàng)户前经(jīng)过(guò)两道关口，有利(lì)于保障购房者资金安全。

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易立法，设(shè)置期(qī)房预付(fù)款保(bǎo)全措(cuò)施

　　日(rì)本期房(fáng)交易立法，定金超5％或1000万日元时，开发商必须(xū)完成“预售房定金保全措(cuò)施(shī)”，交房前付(fù)款比例不超(chāo)房(fáng)款(kuǎn)的20％，开发商(shāng)违约需(xū)返还(hái)定价并赔偿约(yuē)10％房(fáng)款，交房后按揭还款。

　　立法方面(miàn)，日本二(èr)战结束(shù)后由于房屋供给严重失衡，叠加(jiā)法(fǎ)律空白，社(shè)会上“一(yī)房二卖”现(xiàn)象(xiàng)普遍，为此，日本政府1952年(nián)出台《宅(zhái)地建筑物交易法》，经多次(cì)修(xiū)订，目(mù)前是唯一一(yī)部(bù)规范期(qī)房交易的(de)法律。

　　定金保(bǎo)护(hù)方面，根据日本《宅地建物取引业(yè)法》，对购房者支付定金超过5％或(huò)超1000万日元的部分，法律要(yào)求开发商(shāng)必须完成定金保全措施才可预售。什么是定金保(bǎo)全措(cuò)施？即买(mǎi)卖双方(fāng)签订购房(fáng)合同时，开发(fā)商向(xiàng)金(jīn)融机构或指定保证机构或(huò)保险机构签订定金保证委托合同，设(shè)置购房者定金的(de)保证或保险，并将相(xiāng)应的保证金证明书交付给购房者。除定金外(wài)，其他预先支(zhī)付的购(gòu)房款也受该措(cuò)施保护。若开发(fā)商倒闭(bì)导(dǎo)致期房烂(làn)尾(wěi)，购房(fáng)者(zhě)可凭保证金证(zhèng)明书向金融机构(gòu)或保证机构(gòu)或保险公司兑付，同时，开发商需向购房者赔付(fù)违约金，一般(bān)约(yuē)为房价(jià)的10％。

　　房款(kuǎn)支付环节，交房(fáng)前(qián)只(zhǐ)需支付最多不超20％的定金，签(qiān)订购房合同后，购房(fáng)者即可向银行(xíng)申请贷(dài)款，但交(jiāo)房后(hòu)才开始(shǐ)按揭(jiē)贷款，除定金(jīn)外的剩(shèng)余(yú)房款在交房(fáng)后开(kāi)始(shǐ)支付。

　　2.5 新加(jiā)坡(pō)：买方资金由银行监管，享1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　新(xīn)加(jiā)坡期(qī)房(fáng)购房者(zhě)违(wéi)约可返还相当(dāng)于3.75％房款的(de)订金，首付比例20％，余款按工程(chéng)进度支付(fù)，所有资金进银行专门项目资金账户，交房后满1年(nián)保修期后支(zhī)付15％尾(wěi)款。

　　订金支付环节，新加坡开发(fā)商(shāng)有统一的选(xuǎn)购(gòu)权合同以及订金返还机制(zhì)，即OTP，签订(dìng)OTP后需支付5％房(fáng)款作为(wèi)订金，OTP有效期14天(tiān)，执行(xíng)OTP则(zé)进一步签订购买合同，不(bù)执行OTP则(zé)退还(hái)3.75％的房款。

　　首付比例(lì)方面，签订购(gòu)房合同后，购(gòu)房者需支付(fù)15％的(de)首付及印花税，同时购房(fáng)者向银行申请按揭(jiē)贷款(kuǎn)。

　　余款支付上，新(xīn)加坡(pō)期(qī)房(fáng)同(tóng)样(yàng)采取按工程(chéng)进度付(fù)款(kuǎn)的方式，《发展商条例》对期(qī)房付款(kuǎn)流程做了统一详细规定，要求所有(yǒu)开发商遵守(shǒu)，支(zhī)付(fù)节点一(yī)般(bān)为合同(tóng)签订(dìng)后、地(dì)基完工、框(kuāng)架完工(gōng)、管道门窗等完工等，支付比例(lì)约(yuē)为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷款也依照(zhào)工程(chéng)进度(dù)放款，月(yuè)供在此过(guò)程(chéng)中随着放出(chū)贷款(kuǎn)的增加而(ér)增(zēng)加，未放款部(bù)分(fēn)无需月供。

　　资金监管方面(miàn)，购房者的(de)订金与付款会存入银行(xíng)专门的项目资金账户(hù)，账户资金提取须与房屋建设有关。房屋交付后(hòu)，购房者享受1年的房屋保修期，此后购房(fáng)者支(zhī)付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来看(kàn)，当(dāng)前房(fáng)地产(chǎn)到了政(zhèng)策出(chū)手临界点，重(zhòng)点是保交楼和房企(qǐ)重组。一方面，加(jiā)大对刚需和改善型需(xū)求的支持力度，长短兼顾(gù)妥善应(yīng)对局部停贷现象，重点是保(bǎo)交(jiāo)楼保复工保民生，给予强(qiáng)有力的金融(róng)工具支持(chí)。另一方面，从现在起，对还在(zài)正常运转的房企包括民营企业，加大(dà)支持力(lì)度，由优质房(fáng)企牵头并购重(zhòng)组整个行业，为每(měi)个房(fáng)企配(pèi)套AMC和(hé)财团，给予金融工具配套。

　　二，中期来看，应充分估(gū)计形势(shì)复杂性和人性复杂性，兼顾(gù)化(huà)解停贷(dài)、复工保交楼、重组房企(qǐ)债务、恢(huī)复市场信心以及长效机制。长效机(jī)制(zhì)四(sì)大关键是推动城市群战略、人地挂钩、金(jīn)融中性稳定和(hé)房地产税。定金(jīn)环节(jié)，建立开发(fā)商违(wéi)约后定金保护机制(zhì)，如将已支付定金冻结至房屋(wū)交付阶段，保障购房者定金安全。签订合同环节，鼓(gǔ)励(lì)保险公司介入，为房(fáng)屋重大延(yán)期以(yǐ)及重大缺陷等(děng)情况提供充分(fēn)的保障。余(yú)款支付环节，建立按(àn)工(gōng)程进(jìn)度付款机制或交房后(hòu)按揭贷款机制，充分保护购房者(zhě)的权益。资金监管(guǎn)环(huán)节，引入独(dú)立(lì)于(yú)开发商、银行的第(dì)三方资金监管机构，或由政府(fǔ)相关部(bù)门直接监管，以此防(fáng)止(zhǐ)资金挪用现(xiàn)象(xiàng)。交付环节，建立商品房保修(xiū)期制度。保修期(qī)内，开发商应对房屋质量问题全权负责、免(miǎn)费维(wéi)修，购房者(zhě)在(zài)保修期结束后(hòu)支付尾款。

　　三，长期来看，取消商品房预售制是大势(shì)所(suǒ)趋。一方面，98年房改时，全(quán)国(guó)缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜(yí)之(zhī)计，现在全国套(tào)户比(bǐ)超过(guò)1，从大开发进入存(cún)量时代，对购房民(mín)众不公平的(de)预售制已经过时了，该取消了，改为现房(fáng)销售(shòu)。另一方面，取(qǔ)消预(yù)售(shòu)制，改(gǎi)为(wèi)现房销售，开(kāi)发商将拼的(de)不是五花八门、眼(yǎn)花缭乱(luàn)、不知道能不能兑现的(de)营销(xiāo)手段，而(ér)是(shì)所见即所得的过硬的产品质量和诚(chéng)信(xìn)，这才(cái)是(shì)对(duì)购房民众的(de)最根本最实质的(de)保障，这样将(jiāng)极大的提升开发商的(de)建筑质量，实(shí)现良币驱逐劣币。

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