OPPO宣布关停旗下(xià)芯片子公司哲(zhé)库(kù)科技，引发了公募REITs扩(kuò)募风波，如今，二级市场的影响仍未停(tíng)歇。

　　Wind数据显示，5月15日(rì)，华安张江光大(dà)园REIT开盘(pán)继续(xù)延续此前几日的下(xià)跌走势，午后跌(diē)幅一度扩大(dà)，尾盘有(yǒu)所(suǒ)拉升，全(quán)天收跌(diē)6.22％，最近3个交易(yì)日跌幅(fú)超过(guò)9.69％。

　　此前，华安张江光大园REIT曾发布公告，紧急回应称，哲库科技是其扩募拟新购(gòu)入(rù)基础(chǔ)设施资产张润大厦的重要承租(zū)方之一，目(mù)前未收到(dào)哲库科技及OPPO方面关(guān)于停止执行已签租赁协议(yì)的(de)通(tōng)知。同时，在公(gōng)告中(zhōng)，华安张江(jiāng)光(guāng)大(dà)园REIT进一步(bù)表示，原始权益(yì)人(rén)将继续密(mì)切关注(zhù)哲库科(kē)技后续情(qíng)况，积极做好相(xiāng)关(guān)应对。

　　此外，张江REIT拟(nǐ)扩募购入项目(mù)的原始权益人相关(guān)负责人也表示(shì)，近期已同步启动了(le)应急(jí)预案，排摸(mō)储(chǔ)备租户，积极应对哲库(kù)提前(qián)退(tuì)租的可能事项。由于张润大(dà)厦是全国(guó)首(shǒu)批REITs申(shēn)报扩(kuò)募项目，公司领导高度重(zhòng)视，浦东新区国资委也高度关注。

　　多位业内人士表示，华安张江光大园REIT近期市场波(bō)动较(jiào)大，但其实(shí)不动产公(gōng)募REITs项目(mù)短(duǎn)期出租率下跌并不会从根本(běn)上影(yǐng)响其(qí)内外(wài)价值，投(tóu)资者应理性看待。

　　张江光大园(yuán)REIT

　　二级市场价格继续波动

　　本周，OPPO关(guān)停(tíng)旗(qí)下芯片子公司哲库科技的事件继(jì)续扰动(dòng)公募(mù)REITs市(shì)场。

　　Wind数据显示，5月15日，华(huá)安(ān)张江光大(dà)园REIT以(yǐ)3.726元的价格小幅低开，此后二级市场价格开始震荡走低(dī)，午盘收跌(diē)6.17％。午后，华(huá)安张(zhāng)江光大园REIT跌幅一度扩大到(dào)8.30％，随后价(jià)格有所回升，最终报收3.512元，全天跌(diē)幅6.22％。

　　受近期不利(lì)消息影响，华安(ān)张江光(guāng)大园REIT最近几个(gè)交易日二级市场(chǎng)价格(gé)表现(xiàn)欠佳(jiā)，5月(yuè)11日以来，3个(gè)交易日(rì)跌幅达到9.69％，今年以(yǐ)来跌(diē)幅(fú)7.76％。不(bù)过，自(zì)2021年6月(yuè)21日(rì)上市以(yǐ)来(lái)，华安张江(jiāng)光大园REIT累计(jì)涨(zhǎng)幅超过(guò)24％，在全市场(chǎng)公募(mù)REITs中(zhōng)位居前列。

　　从5月(yuè)15日公募REITs市场整体表(biǎo)现上(shàng)看(kàn)，目前上市的8只产业园区基础设施(shī)REITs中，仅博时招商(shāng)蛇(shé)口产业园REIT微幅(fú)上(shàng)涨，其余7只(zhǐ)均有不(bù)同程度下跌(diē)，8只产业园区基础设施(shī)REITs5月15日平均跌(diē)幅(fú)1.38％。今年以(yǐ)来平均跌幅5.17％。

　　“此前(qián)，张(zhāng)江REIT一(yī)季(jì)报(bào)中已经披露(lù)张江光大园项(xiàng)目出租(zū)率有所下降，如今拟扩募的(de)项目又遭遇突(tū)发事件，因此导致(zhì)二级市场价(jià)格出现波动(dòng)。”一位(wèi)业内人士分析(xī)称(chēng)。

　　不过，在(zài)上述人士看来，尽管出于风险规避(bì)的原因，最近几(jǐ)个交易日场内资金有所流(liú)出(chū)，但是，不动(dòng)产(chǎn)公募(mù)REITs项(xiàng)目短期出租率下跌并不会从根本上影(yǐng)响(xiǎng)其(qí)内外(wài)价(jià)值(zhí)。

　　他(tā)也同时表示(shì)，目(mù)前随着(zhe)二级(jí)市场价格下跌，风险也得(dé)到一定释放，但是价格涨跌会(huì)受到基本面(miàn)、情绪面(miàn)等多(duō)重因素影响(xiǎng)，不好判断价格是不(bù)是已经完全触(chù)底(dǐ)。

　　此外，还有(yǒu)一(yī)位业(yè)内(nèi)人士(shì)表示(shì)，今年整体REITs市场表现低(dī)迷，不少(shǎo)产品年内二级市(shì)场跌(diē)幅较大，其实有些隐含(hán)收益率高的产品具备一定的(de)投资价值(zhí)，很适合稳健类投资者。此外(wài)，伴随着(zhe)经济(jì)复苏的步伐，产业园区、物(wù)流类等REITs产品(pǐn)具(jù)备一定的投资价值。

　　先锋瑞(ruì)驰私募(mù)基金执行董(dǒng)事(shì)高如星对此表示(200mm是多少米，2000mm是多少米shì)，若张江园区(qū)最终能顺利解决招商，平稳过度对经营现金流(liú)没有造成大的影(yǐng)响(xiǎng)，“事件性利空下调至得这么(me)急(jí)、这么深，加上前期本身园区(qū)类资产就回(huí)调不少了，这就是黄金(jīn)坑(kēng)。”不过，他(tā)也强调，最终(zhōng)还(hái)是落到租金收入受不受影响，影响(xiǎng)多大(dà)，估计(jì)园区会(huì)最终解决。

　　张江(jiāng)REIT紧急回应(yīng)

　　扩募路上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲(zhé)库科技。随(suí)后(hòu)5月(yuè)12日晚，华(huá)安(ān)张江光大园(yuán)REIT发布公告(gào)，紧急回(huí)应称，哲(zhé)库科技是其扩(kuò)募(mù)拟新购入基础(chǔ)设施资(zī)产张润大厦(shà)的(de)重要承租方之(zhī)一，目前未收到哲库科(kē)技(jì)及OPPO方面关于(yú)停止执行已(yǐ)签(qiān)租(zū)赁协议的(de)通知。同时，在公告中，华安(ān)张江光大园REIT进(jìn)一(yī)步表示，原始权益(yì)人将继续密(mì)切关注哲库科技后续情(qíng)况，积极做好相关应(yīng)对(duì)。

　　此前，张江REIT因(yīn)其一季报中(zhōng)披露的张江光大园项目出租率(lǜ)下降事项(xiàng)，一度二级市场价格出现回落。在随后召开的业绩(jì)说明会中管理人(rén)就相关事项进行了(le)解释说(shuō)明，市场信心得到了一定提振，二级市场价格表现(xiàn)也趋(qū)于(yú)平稳。据了解(jiě)，张江 REIT在5月(yuè)11日(rì)召开的(de)线上和线下(xià)的扩募说明(míng)会上(shàng)，运营团队表(biǎo)示了对张(zhāng)江(jiāng)光大园项(xiàng)目的信心，预计签署意向书和(hé)合同谈判中的储(chǔ)备租户正常转化后，项目出(chū)租率将得到回升。没想到仅过了不到(dào)三周的(de)时间，张江REIT的扩募之路又(yòu)迎来了新的考验。

　　因张江REIT的上(shàng)述公告引起了市场各(gè)方的(de)广泛关(guān)注，张江REIT拟扩(kuò)募购(gòu)入项目的(de)原始权益人相关(guān)负责人(rén)坦言，事(shì)发突(tū)然确实始料未及，在获悉OPPO关停哲库科技消息(xī)的第一时间即(jí)奔赴现场(chǎng)进(jìn)行了沟(gōu)通和核实工作，并200mm是多少米，2000mm是多少米同(tóng)步启动了应急预案，排摸储(chǔ)备租户，积极(jí)应对哲库提前退租的可能事项。由于张(zhāng)润(rùn)大(dà)厦是全(quán)国首(shǒu)批(pī)REITs申(shēn)报扩募项(xiàng)目，公(gōng)司领导高度(dù)重视(shì)，据(jù)悉新(xīn)区国资委也高度关注。

　　当谈及(jí)储备租户(hù)情(qíng)况，相(xiāng)关(guān)负责(zé)人介绍说，目前(qián)储备(bèi)租户(hù)还是比(bǐ)较丰富的，覆盖了芯片测试、人(rén)工智能、航天产业、信(xìn)息技术等(děng)产业客户，租赁意向面积超过了2万(wàn)方。从(cóng)意(yì)向储备转化为实际(jì)租(zū)户需(xū)要一些时间。

　　“我们(men)正在(zài)着手(shǒu)通(tōng)过签(qiān)署租赁(lìn)意(yì)向(xiàng)书来(lái)尽快(kuài)锁定一些重(zhòng)要租户。虽(suī)然收了三个月履约(yuē)保(bǎo)证金给了我们(men)一些空(kōng)间，但本(běn)着对首批扩(kuò)募、对市场(chǎng)负责的态度，我们肯(kěn)定要(yào)全力与时间(jiān)赛跑(pǎo)，把(bǎ)这些(xiē)面积在短期内(nèi)完成去化。”相(xiāng)关负责人说(shuō)道。

　　张江REIT已持有的(de)同区域的张江(jiāng)光大园(yuán)项目一季(jì)度末也有将近(jìn)30％的(de)空置(zhì)率，原始(shǐ)权益(yì)人有那么多储备租户，之前(qián)的空(kōng)置(zhì)率(l200mm是多少米，2000mm是多少米ǜ)为何未(wèi)能得(dé)到解决(jué)。

　　对此相关负责人解释，张江光大园一直以来都坚持(chí)以(yǐ)市(shì)场化运营为(wèi)导向，历史运营表现稳(wěn)定(dìng)，租户(hù)的(de)调租和换租都属于(yú)正常情(qíng)况，而这次项目的大租户退租正(zhèng)好(hǎo)发生在市场活跃(yuè)度的短期低点，目前市场(chǎng)情况已有所好转。在看(kàn)到出租率(lǜ)下(xià)滑(huá)情况没(méi)有得到及时修复后，张江这(zhè)边也作了一定的资源调配和倾斜，引入了(le)一些储备租户。

　　另外，张润大厦(shà)和张江光大园项目在给租户的分(fēn)隔(gé)空(kōng)间、交付标(biāo)准、租金水平等(děng)方面也有一(yī)些(xiē)差异化，张润大厦(shà)多(duō)是两千多平(píng)的大平(píng)层(céng)，楼的成(chéng)新度高一些，单价也贵一(yī)些，张江光(guāng)大园单层以一千平的面积为主，还有一些独栋形态的物(wù)业。租(zū)户自身(shēn)也会(huì)有诉求，也会根据(jù)自身(shēn)需求和预算挑选区域内的不(bù)同物业。

　　“如果扩募完成(chéng)以(yǐ)后(hòu)，新老(lǎo)资(zī)产的管理(lǐ)人都变(biàn)成了(le)一家，后续我们在资源共享和联合营销方面(miàn)能(néng)更加充分发挥协同效应(yīng)，相信(xìn)可以做得更好。”上述负责人补(bǔ)充(chōng)说道。

　　最后(hòu)谈及对于张(zhāng)江(jiāng)REIT的定位和展望，相(xiāng)关负(fù)责人(rén)表(biǎo)示(shì)，张(zhāng)江集(jí)团和张江高科(kē)目前在管资产约五百万方(fāng)，还有一些其他在开发的储备(bèi)项目，这些都将成(chéng)为张江REIT实(shí)现打造张江(jiāng)园区产业(yè)空间资产上市平(píng)台目标的(de)坚实后(hòu)盾(dùn)和储(chǔ)备资源。“我(wǒ)们非常重(zhòng)视张江(jiāng)REIT这个资(zī)本平台和(hé)它(tā)未来的(de)发展。”相关(guān)负责人表示(shì)，“这(zhè)次扩募是我们(men)实现基金扩容的第一步，也(yě)是至关重要的(de)一(yī)步，眼下(xià)我们可能面临了一(yī)些(xiē)突发情况需要解决，但是这和我(wǒ)们在张(zhāng)江科学城这三十年建设发(fā)展过程中所经历的(de)相比，只能算(suàn)是一个非常小的插(chā)曲(qū)。我们(men)有(yǒu)信心(xīn)排(pái)除万难(nán)，尽一切可能化解当前突发事件的所有负面影响，维持预期和市场的信(xìn)心(xīn)。”

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